Preguntas más frecuentes

¿Qué etapas comprende un proceso de obras bien gestionado?

Con mucha frecuencia ocurre que surgen problemas o dificultades que se podrían haber evitado si se hubiera gestionado correctamente el proceso completo que debe seguir una obra. Cuando la obra es de cierta envergadura, con cualquier clase de promotor, y/o está promovida por una Comunidad de Propietarios, resulta del máximo interés seguir este proceso:

1. Contratación de un facultativo competente en la materia, según la LOE, que defina en fase de proyecto las necesidades y las unidades de obra o trabajos que definirán las obras, plasmando sus conclusiones bien sea en un proyecto, (caso de ser necesario según la LOE), bien sea en documentos técnicos más sencillos (memoria, mediciones, planos, etc.). Resulta absolutamente recomendable que el facultativo contratado sea independiente, es decir, no vinculado a empresa constructora alguna, ya que, en caso de disconformidad, deberá defender los intereses del promotor frente a los de la empresa constructora.
2. Concurso de ofertas entre empresas constructoras, entregando a todas ellas material idéntico (preparado por el facultativo) para asegurar que se obtendrán ofertas perfectamente comparables por su homogeneidad.
3. Evaluación de ofertas, realizando un estudio comparativo de las ofertas recibidas atendiendo no solo a precios sino a otros criterios también muy importantes como son plazo de ejecución, aceptación de cláusulas que protejan los intereses del promotor en materia de garantías, penalizaciones por retrasos, etc.
4. Adjudicación y contratación de la empresa constructora, con la cuidadosa vigilancia del contrato a firmar, que deberá ser “equilibrado”, en el sentido de que debe contener cláusulas razonables y que protejan los intereses de ambas partes en términos adecuados.
5. Inicio de las obras con la firma del “Acta de Inicio de Obras” o “Acta de Replanteo” y siempre previa obtención de la preceptiva licencia o, si fuera el caso, documento equivalente (Orden de Ejecución de Obras).
6. Desarrollo de la obra, con seguimiento de sus incidencias, órdenes y decisiones más relevantes y anotación de éstas por parte del facultativo o, en su defecto, por parte del promotor. También es aconsejable la toma de fotografías durante las diferentes etapas por las que vaya discurriendo la obra.
7. Supervisión de las “Certificaciones de Obra”, ejercitando el control necesario sobre las desviaciones que se puedan estar produciendo respecto a las estimaciones iniciales si la obra no se hubiera contratado en la modalidad de “precio cerrado” [Ver “modalidades de contratación de obras”].
8. Finalización de la obra con la firma de un “Acta de Recepción” o “Acta de Fin de Obra”.
9. Liquidación de la obra, con firma de la aceptación del “Importe Final” de obra y abono de las cantidades pendientes en los términos convenidos según contrato.